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Pourquoi les taux du crédit immobilier enfoncent un nouveau plancher historique – LesEchos.fr | Le 02/08/16 à 11:07

LesEchos.fr | Le 02/08/16 à 11:07

 

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Pour le mois de juillet, le taux d’intérêt moyen (hors assurance) s’est établi 1,55 % contre 1,62 % le mois précédent selon l’observatoire Crédit Logement/CSA.

La chute des taux du crédit immobilier semble sans limite. Ainsi au mois de juillet le taux moyen (hors assurance) est tombé à 1,55 % selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, contre 1,62 % un mois plus tôt . Et ce n’est pas près de s’arrêter. Les courtiers l’assurent, les barèmes des banques pour le mois d’août sont stables ou revus à la baisse. Surtout, les taux vont continuer leur chute en septembre, entraînés par « l’automne de l’immobilier ».

La nouvelle est d’autant meilleure pour le secteur que les volumes explosent de 40 % chez Meilleur taux.com, portant la part des acquisitions à 70 % de la production contre 50 % un an auparavant, quand les renégociations étaient très nombreuses, détaille le courtier. De plus, les ménages qui accèdent à la propriété pour la première fois en profitent également puisqu’ils font un retour «timide », note Sandrine Allonier, responsable des relations banques pour Vous financer.com.

 

Un des facteurs de cette incroyable baisse du loyer de l’argent, c’est la concurrence que se livrent les banques. Pour l’année 2016, les établissements bancaires se sont fixé, à peu de chose près, les mêmes objectifs commerciaux que l’an dernier. A l’été 2015, les banques les avaient atteints à hauteur de 70 %, portées par les renégociations de crédit. Du coup, « les taux étaient légèrement remontés pour dissuader » l’apparition de nouveaux dossiers, rappelle Maëlle Bernier, porte-parole de Meilleur taux.com. Mais cette année, les établissements sont légèrement en retard sur leurs objectifs. Ils revoient donc à la baisse leurs barèmes afin d’attirer de nouveaux clients. Signe que la concurrence est acharnée, certaines banques commencent à proposer à nouveau des prêts sur deux lignes de crédit, confie Sandrine Allonier. De sorte à appliquer sur une partie de la somme prêtée un taux inférieur grâce à une durée plus courte. Un tel montage permet de gagner 0,2 à 0,3 point, faisant passer le taux global de 1,5 % à 1,3 % par exemple.

 

Effet banques centrales et Brexit

Le deuxième facteur est d’ordre plus global. Les banques centrales, BCE en tête, continuent de mettre tout en oeuvre pour que le crédit soit le moins cher possible. Les taux de refinancement sont maintenus au plus bas de leur histoire. De plus, en raison de la décision des Britanniques de sortir de l’Union européenne, les investisseurs se sont ruées vers des actifs sûrs comme les emprunts d’Etat français à 10 ans. A tel point que leur taux est tombé sous 0,10 % début et fin juillet. Tout cela constitue des ressources bon marché, voire gratuites. « Elles sont à des niveaux tels que les banques peuvent continuer leurs politiques commerciales agressives, tout en conservant leurs marges », explique Sandrine Allonier avant de résumer : « Les banques ont la capacité et la volonté » de prêter si bas.

Etienne Goetz

 

En savoir plus sur : Pourquoi les taux du crédit immobilier enfoncent un nouveau plancher historique

Même certains emprunts immobiliers de 2015 deviennent renégociables ! – Boursier.com | Le 10/06/16 à 09:46

Boursier.com | Le 10/06/16 à 09:46

 

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Les emprunteurs ayant contracté leur emprunt à la fin de l’été dernier, période où les taux étaient remontés à 2,7%-2,8% sur 20 ans, peuvent en effet avoir intérêt à renégocier aujourd’hui.

La baisse de 0,6% en moyenne des taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers observée depuis le début de l’année offre des perspectives exceptionnelles en matière de renégociations et de rachats de crédits. Les taux sont en effet à leurs plus bas historiques avec des offres record qui sont régulièrement négociées par les courtiers. En moyenne, les Français empruntent actuellement autour de 1,4% sur 10 ans, 1,65% sur 15 ans, 1,9% sur 20 ans et 2,15% sur 25 ans. Pour les meilleurs profils justifiant de revenus élevés et d’un apport conséquent, les courtiers mentionnent des négociations record jusqu’à 0,85% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,2% sur 20 ans et même 1,45% sur 25 ans.

 

16 000 € à gagner

Du coup, même certains emprunts souscrits en 2015 peuvent être intéressants à renégocier. Les emprunteurs ayant contracté leur emprunt à la fin de l’été dernier, période où les taux étaient remontés à 2,7%-2,8% sur 20 ans, peuvent en effet avoir intérêt à renégocier aujourd’hui. Si les économies réalisées sont souvent très importantes pour les emprunts souscrits avant 2015, pour emprunt de 200 000 € souscrit en août 2015 à 2,7% sur 20 ans, l’économie nette représenterait quand même environ 16 000 € avec un rachat de crédit à 1,9% aujourd’hui. Ce calcul tient compte bien sûr compte du paiement des indemnités de remboursement anticipé et du coût de la nouvelle garantie (environ 5 000 € au total).

 

C’est le moment !

Sachant que les taux immobiliers ont été divisés par deux en deux ans et demi, pour ceux qui ont emprunté en 2012, 2013 ou 2014, les économies peuvent bien sûr être beaucoup plus importantes et se comptent généralement en dizaines de milliers d’euros. Certains en sont d’ailleurs aujourd’hui à leur deuxième renégociation et/ou rachat de crédit ! Ceux qui n’ont pas pu profiter de la baisse des taux ces derniers mois ont donc tout intérêt à le faire dès aujourd’hui. Pour capter de nouveaux clients ou les retenir dans un contexte concurrentiel toujours vif, les banques restent pour le moment réceptives. Plusieurs courtiers notent d’ailleurs que les demandes de renégociation repartent à la hausse. Les délais de traitement commencent même à s’allonger dans certaines banques. Il est donc recommandé d’agir maintenant, avant les la période estivale, synonyme de ralentissement de l’activité dans les agences bancaires.

 

Un exercice de négociation

La renégociation d’un taux immobilier reste un exercice de négociation entre la banque et son client en fonction de concessions commerciales. Chaque banque fixe des règles générales qui vont dépendre de ses objectifs de production de crédit et qui sont donc variables avec le temps. Les banques peuvent même appliquer une grille de taux plus basse pour les rachats de crédit que pour ses clients emprunteurs.

 

Capacité d’épargne

Renégocier signifie demander à sa banque de revoir à la baisse le taux initial de son emprunt. Dans la pratique, la plupart des banques ne feront qu’un geste minime. Pour obtenir davantage, votre banquier vous demandera de s’engager sur le long terme, ce qui passe par exemple par la souscription d’assurances habitation ou automobile. Le fait de souscrire une assurance-vie ou de réaliser un versement conséquent sur un contrat sera un argument de poids dans la négociation. Si vous n’avez pas de PEL, le fait d’en ouvrir un sera également bien vu par le banquier.

 

Le rôle du courtier

Mais si vous ne disposez pas de capacité d’épargne ou si votre banque se montre peu généreuse dans la négociation, vous n’aurez d’autre choix que d’aller démarcher un établissement concurrent pour faire racheter votre crédit. Dans ce cas, il est souvent plus aisé de se faire assister par un courtier qui pourra solliciter l’ensemble des banques. Ce sera également l’occasion de vérifier que le taux de votre assurance-crédit est compétitive, avec de nouvelles économies à la clé si ce n’est pas le cas. Lors d’un rachat de crédit, il est en effet aisé de résilier son contrat d’assurance de prêt lors du remboursement de ce dernier.

 

Les règles de base

Compte tenu des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts maximum), des frais de garantie du nouveau prêt et des frais de dossiers éventuels, pour avoir intérêt à se lancer dans un rachat de crédit, Il faut généralement un écart de taux d’au moins 0,7% entre le taux de son emprunt et les taux actuels. Le capital restant dû doit être d’au moins 70 à 80 000 € (plus il est élevé, plus les économies seront importantes) et l’opération doit s’envisager si vous comptez garder votre bien encore plusieurs années. Le rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital.

Olivier Cheilan

 

En savoir plus sur : Immobilier : Même certains emprunts immobiliers de 2015 deviennent renégociables !

Immobilier : on devient propriétaire pour la première fois à 36 ans – LE FIGARO – Immobilier | Le 19/01/16 à 10:13

LE FIGARO – Immobilier | Le 19/01/16 à 10:13

 

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Grâce aux crédits immobiliers bon marché, les primo-accédants s’endettent davantage avec moins d’apport personnel. Bien que très sélectives, de plus en plus de banques financent jusqu’à 100% de la valeur d’un bien.

L’année 2015 a marqué le retour des primo-accédants -acquéreurs de leur première résidence principale- sur le marché immobilier. L’an dernier, la baisse des taux des crédits immobiliers et dans une moindre mesure, la poursuite du recul des prix de la pierre ont permis à de nouveaux acquéreurs, principalement jeunes, de concrétiser leurs projets, selon une étude d’Empruntis. Chez ce courtier (principalement présent dans les grandes villes), en 2015, «près de huit emprunteurs étaient des primo-accédants», un chiffre en légère augmentation par rapport à 2014.

Les taux de crédits historiquement bas et l’allongement des durées d’emprunt ont permis à davantage de ménages d’emprunter. Chez Empruntis, les revenus des primo-accédants, qui ont acquis un bien de 204.565 euros en moyenne, s’élevaient en 2015 à 4208 euros, en baisse de 9% par rapport à 2014. «Les conditions exceptionnelles ont davantage favorisé les ouvriers et les employés, contrairement à 2014», note Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Le montant de l’apport personnel a également fondu (-7,3% par rapport à 2014 d’un montant de 59.002 euros), alors que le montant du prêt sur 18,5 ans, a lui augmenté (+3,5% à 170.996 euros). «L’apport personnel l’an dernier ne représentait plus que 25% du financement contre 37% en 2014», note Cécile Roquelaure.

De plus en plus de jeunes emprunteurs ont également bénéficié d’un financement représentant 100% de la valeur du bien (hors frais de notaires). «Le financement à 100% s’est développé: 8,17% des primo sont sans apport contre 7% en 2014. Ce sont les jeunes qui en profitent le plus. Mais les banques accompagnent également les emprunteurs qui choisissent le 100% pour des raisons budgétaires ou patrimoniales (épargne existante), des ruptures de vie….», constate l’étude d’Empruntis.

 

«L’ubérisation du travail a un fort impact sur l’accès au crédit»

Fait marquant, on devient propriétaire de sa première résidence principale de plus en plus tard: les primo-accédants avaient 36 ans et 5 mois en moyenne en 2015, soit deux ans de plus qu’en 2014, où l’avait déjà constaté un veillissement de 10 mois par rapport à 2013! La majorité des acquéreurs (53%) est en couple. Ce qui est plus simple aujourd’hui pour décrocher un crédit. «L’ubérisation du travail a un fort impact sur l’accès au crédit. Si les pratiques des banques évoluent, cela n’est pas assez au regard de la société. Les banques ont une approche de plus en plus segmentée en matière de taux, favorisant les profils haut de gamme. Le taux peut alors devenir un discréminant dans l’accès au crédit», constate l’étude d’Empruntis. Les ménages aux revenus modestes empruntent donc à des taux bien plus élevés que ceux ayant de confortables émoluements.

 

Le coup de pouce supplémentaire du PTZ

Le retour des primo accédants a permis aux familles déjà installées de revendre leur toit pour en acheter un nouveau (ce que l’on appelle les secondo-accédants). Ce qui a contribué à fluidifier le marché immobilier en 2015. Les secondo accédants, majoritairement en couple (65%), ont également tendance à vieillir (41 ans en moyenne, soit un an de plus qu’en 2013). Profitant de taux très bas, ces derniers (dont le revenu moyen s’élevait à 5.635 euros chez Empruntis) ont également eu davantage recours au crédit en 2015 (hausse de 3,6% des montants empruntés à 196.716 euros). Le montant de l’apport (épargne) nécessaire pour décrocher un prêt sur 16 ans et dix mois en moyenne a lui diminué de 10% et celui issu de la revente de 5,6% (72.913 euros).

2016, s’annonce sous d’assez bons auspices pour les acquéreurs. Les taux des crédits devraient rester bas à come. Plusieurs banques ont de plus baissé leurs taux en janvier. Par ailleurs, plus généreux et moins contraignant, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) entré en vigueur le 1er janvier devrait apporter à coup de pouce supplémentaire non négligeable aux primo-accédants. Les plafonds de revenus ont en effet été relevés et ce prêt peut représenter jusqu’à 40 % du montant de l’achat d’un logement neuf ou ancien à rénover (travaux représentant au moins 25 % du coût total). Les emprunteurs peuvent par ailleurs différer le début de leur remboursement (entre 5 et 15 ans). Et les prêts peuvent être allongés sur 25 ans.

Danièle Guinot

 

En savoir plus sur : Immobilier : on devient propriétaire pour la première fois à 36 ans

Immobilier : le taux des crédits retrouve le chemin de la baisse – LE FIGARO – Immobilier | Le 03/12/15 à 17:07

LE FIGARO – Immobilier | Le 03/12/15 à 17:07

 

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Les Français se sont endettés à 2,2 % en moyenne (hors assurance) en novembre, contre 2,22 % le mois précédent. Ce sont les taux des prêts sur 15 ans et sur ceux sur 25 ans qui ont le plus baissé.

Bonne nouvelle pour les emprunteurs: après quatre mois de hausse, les taux des crédits immobiliers ont recommencé à légèrement baisser le mois dernier. En novembre, les particuliers se sont endettés à 2,20 % en moyenne (hors assurance), contre 2,22 % en octobre, constate l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le taux de l’emprunt d’État Français à 10 ans, l’OAT sur laquelle sont indexés les prêts à taux fixes a en effet baissé ces derniers mois (0,9 % ce jeudi). Malgré la hausse des taux de 0,2 % en moyenne depuis juin (taux moyen de 2,01 % en juin), les Français s’endettent dans de meilleures conditions qu’en début d’année (2,38 % fin décembre 2014).

 

Retour des ménages jeunes et modestes

«Ce sont les taux des crédits ayant les durées les plus longues qui ont le plus baissé, alors que déjà la hausse qui était intervenue au printemps avait été la plus faible pour eux», souligne l’étude. Les taux des crédits sur 25 ans sont passés de 2,71 % en moyenne (taux compris entre 2,29 % pour les meilleurs dossiers et 3,09 % hors assurance) en octobre à 2,68 % en novembre, alors que ceux sur 20 ans sont restés quasiment stables (à 2,35 % en moyenne, avec 2,01 % dans le meilleur des cas et 2,76 % pour les taux les plus élevés). «Cela démontre la volonté des banques de soutenir les jeunes et des ménages modestes», à demander propriétaires de leur premier logement, estime Crédit Logement. Ces ménages sont de retour sur le marché immobilier. En parallèle, les taux des crédits sur 15 ans ont eux aussi légèrement baissé le mois dernier (2,07 % en moyenne avec une fourchette comprise entre 1,78 % à 2,40 %, contre 2,09 % en moyenne en octobre).

Le mois dernier, les emprunteurs se sont endettés sur 17,5 ans en moyenne. «Le maintien des durées à un niveau élevé a largement amorti la hausse des taux des crédits de ces derniers mois», commente l’étude. L’année 2015 se termine bien sur le front des crédits immobilier. «La reprise se consolide. Elle est portée par de bonnes conditions de crédit et une demande dont le moral s’est rétabli depuis un an. Septembre puis octobre ont enregistré un regain d’activité. (…) Il faut remonter aux années 2006-2007 pour retrouver une telle vigueur», souligne Crédit Logement. En novembre, le nombre de prêts accordés a augmenté de 22,3 % sur un an.

L’année 2016, s’annonce aussi sous de bons auspices pour les emprunteurs. «Tous les atouts se mettent en place, pour créer un fort démarrage de l’accession à la propriété: l’arrivée du PTZ, des taux de crédit toujours au plancher, des prix stables, dans l’ancien comme dans le neuf, lequel revient en plus grande quantité. Le pouvoir d’achat immobilier est au top!», estime Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux personnes devenant propriétaires de leur première résidence principale, fait peau neuve à partir du 1er janvier prochain. Il sera étendu à l’ancien avec travaux, qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Et les conditions financières seront assouplies. Par exemple, dans une grande ville de la zone A (Île de France…), un couple avec un enfant qui achète son premier logement, a droit au PTZ si ses ressources ne dépassent pas 62 900 euros par an. Le prêt peut aller jusqu’à 102 000 euros remboursables sur une durée de 20 à 25 ans avec un différé d’amortissement de 5 à 15 ans, précise Philippe Taboret.

Danièle Guinot

 

En savoir plus sur : Immobilier : le taux des crédits retrouve le chemin de la baisse

Prêt immobilier : une bonne nouvelle pour les acheteurs – L’EXPRESS – Votre Argent | Le 22/09 à 16:57

L’EXPRESS – Votre Argent | Le 22/09 à 16:57

 

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Les craintes de voir les taux des crédits immobiliers remonter brusquement s’éloignent. Une bonne nouvelle pour les acheteurs dont le pouvoir d’achat immobilier se trouve ainsi conforté, voire augmenté.

La remontée des taux a fait couler beaucoup d’encre avant l’été. Et avec la crise grecque, on pouvait craindre une légère accélération de ce mouvement. Rassurez-vous : il n’en est rien. Les observatoires publiés par différents courtiers en cette rentrée montrent que l’on emprunte toujours à des niveaux très attractifs. La remontée semble même marquer une pause : “certaines banques appliquent des hausses, d’autres des baisses et beaucoup restent attentistes, constate-t-on chez Empruntis. Résultat, la moyenne est à 2,35% sur 15 ans, 2,70% sur 20 ans et 3% sur 25 ans.”
Une sélection des meilleurs profils

Une tendance semble en revanche se retrouver dans la plupart des établissements : celle de privilégier les bons profils. Si cette stratégie n’est évidemment pas nouvelle, elle est aujourd’hui plus formalisée, avec des décotes particulières pour les CSP++. “Le niveau de revenus est devenu un critère prédominant davantage que l’apport ou le taux d’endettement”, précise Sandrine Allonier responsable des relations banques chez Vousfinancer.com. Pour ces “chouchous des banques”, la plupart, des couples gagnant plus de 4000 euros nets par mois et disposant de plus de 10% d’apport, le courtier parvient encore à décrocher des taux inférieurs à 2% sur 20 ans.

 

Une sélection des meilleurs profils

Une tendance semble en revanche se retrouver dans la plupart des établissements : celle de privilégier les bons profils. Si cette stratégie n’est évidemment pas nouvelle, elle est aujourd’hui plus formalisée, avec des décotes particulières pour les CSP++. “Le niveau de revenus est devenu un critère prédominant davantage que l’apport ou le taux d’endettement”, précise Sandrine Allonier responsable des relations banques chez Vousfinancer.com. Pour ces “chouchous des banques”, la plupart, des couples gagnant plus de 4000 euros nets par mois et disposant de plus de 10% d’apport, le courtier parvient encore à décrocher des taux inférieurs à 2% sur 20 ans.

 

Un pouvoir d’achat immobilier qui grimpe

Chez Meilleurtaux.com, on constate même que dans cinq des dix plus grandes villes françaises, les meilleurs profils bénéficient de légères baisses. C’est le cas à Marseille, Strasbourg, Montpellier, Lille et Nice. “La relative stabilité sur les taux moyens reste accompagnée d’une volonté de continuer d’attirer les bons profils”, résume ainsi Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux com. Finalement, ces taux toujours attractifs, conjugués à la baisse des prix, permettent encore un gain de pouvoir d’achat pour les acquéreurs dans certaines villes. Par exemple, pour une mensualité de 1000 euros par mois sur 20 ans et avec un taux excellent, on peut aujourd’hui acheter 79 mètres carrés à Strasbourg contre 74 mètres carrés il y a un mois, 80 mètres carrés contre 77 à Montpellier, 54 au lieu de 53 à Lyon, 52 au lieu de 51 à Nice ou encore 70 au lieu de 69 à Lille.

Virginie Franc-Jacob

 

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Immobilier : la baisse des prix et des taux relance le marché – Les Echos | Le 20/07 à 17:59

Les Echos | Le 20/07 à 17:59

 

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La baisse des taux d’emprunt et des prix de l’immobilier favorise un retour de la demande. Portée par les primo-accédants, la reprise du marché de la pierre semble amorcée.

Si la reprise économique tarde à faire effet sur le marché de l’emploi, elle semble au contraire redynamiser le marché de l’immobilier. C’est ce que semble indiquer le bilan semestriel publié ce lundi par le courtier en crédit immobilier Empruntis. Signe du retour de la confiance des ménages, les demandes de financement, après avoir chuté de 21 % entre les premiers semestres 2013 et 2014, ont bondi de 42 % entre les premiers semestres 2014 et 2015. Toutes les natures de projets progressent en volume sur cette période : + 42 % pour les résidences principales, + 39 % pour les résidences secondaires et + 47 % pour l’investissement locatif.

Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique : la baisse des taux d’emprunt, la baisse des prix de l’immobilier et le retour des primo-accédants. En dépit d’une faible remontée depuis fin mai, le taux d’emprunt moyen s’établit à 2,55 % sur 20 ans (contre 3,05 % en juillet 2014). « Les meilleurs taux affichés par les banques restent inférieurs à 2 % sur 15 ans dans l’ensemble des villes de France et flirtent avec les 2 % sur 20 ans », remarque Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurstaux.com. Ainsi, à Paris, Nice et Bordeaux, le meilleur taux négocié sur 15 ans ne dépasse pas 1,65 %.

La reprise est essentiellement portée par les primo-accédants (78 % des demandes), même si les secundo-accédants ne sont pas en reste. Les dispositifs prêt à taux zéro (PTZ) et Pinel , respectivement dédiés à l’accession et à l’investissement locatif, ont sans doute contribué à faire revenir les acheteurs, en particulier les ménages modestes auxquels ils sont destinés.

 

Un pouvoir d’achat en hausse

Les villes où le pouvoir d’achat a le plus fortement progressé depuis juillet 2014 sont Lille (+ 20 %), Lyon (+ 11 %) et Marseille (+ 11 %). Ces villes « ont bien profité à la fois de la baisse des taux mais également des plus fortes baisses de prix au mètre carré sur un an glissant », explique Cécile Roquelaure, directrice de la Communication et des Etudes d’Empruntis. A Lille, où le prix du mètre carré a baissé de 11 % en un an, les investisseurs peuvent espérer acquérir des logements de plus en plus grands : 64 m² en juillet 2015 contre 44 m² en janvier 2012. En un an, les capacités d’emprunt y ont augmenté de 17 % à 158.082 €.

Les métropoles où le pouvoir d’achat reste le plus élevé sont Nantes, Strasbourg et Rennes. A Nantes, où la capacité d’emprunt est de 183.578 €, les biens acquis ont une surface moyenne de 72 m². A l’inverse, Paris figure dans le bas du tableau : la capacité d’emprunt (328.519 €) et le prix du mètre carré (7.770 €) sont très élevés tandis que la surface moyenne des biens reste modeste (44 m²).

Cette reprise est-elle pérenne ? Empruntis prévoit une accalmie des demandes au troisième trimestre du fait de la période estivale et de la rentrée scolaire. Mais la reprise devrait se poursuivre dès octobre, estime le courtier, qui rappelle que le dernier quadrimestre confirmera l’attrait du dispositif Pinel. La faible et lente remontée des taux d’emprunt ne devrait pas avoir d’impact sur les demandes de crédit. Seule une stagnation ou une hausse des prix de l’immobilier est susceptible de freiner la reprise. Autre facteur défavorable : la sélectivité des banques, bien que sans conséquence sur la demande, risque d’entraver l’aboutissement des projets des ménages modestes.

Jean-Marc De Jaeger

 

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